แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ ในเขตกรุงเทพมหานคร
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ ในเขตกรุงเทพมหานคร
11 Jan 2016
Source -Reviewyourliving.com
December 31, 2015
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ ในเขตกรุงเทพมหานคร

ตลอดปี 2558 ที่ผ่านมากระแสการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในระดับ ซูเปอร์ ลักชัวรี่ มาแรงมาก และ เป็นตลาดที่น่าจับตามอง ผู้ประกอบการทั้งรายเล็กรายใหญ่หันมาสนใจตลาดนี้มากขึ้น ถึงแม้ว่าสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการชะลอตัวบ้าง แต่สถานการณ์ดังกล่าวไม่มีผลกระทบต่อตลาดกลุ่มนี้มากนัก ต้นทุนที่ดิน เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ผลักดันให้บริษัทผู้พัฒนาโครงการต้องหันมาทำสินค้า ระดับนี้มากยิ่งขึ้น  โดยสินค้าแบ่งออกเป็น 2 ประเภทหลักคือ บ้านเดี่ยว และ คอนโดมิเนียม โดยผลวิจัยจากตลาดที่ทำการศึกษาในครั้งนี้คือ ตลาดที่มีสินค้าระดับราคา 15 ล้านบาทขึ้นไปสำหรับคอนโดมิเนียม และ 30 ล้านบาท ขึ้นไปสำหรับบ้าน ในกรุงเทพมหานครชั้นในและกรุงเทพชั้นนอก


อุปทาน

ตั้งแต่ปี 2554 เป็นต้นมา ที่อยู่อาศัยระดับ ซูเปอร์ ลักชัวรี่ มีการเปิดตัว อยู่ที่  4,045 หน่วย โดยแบ่งเป็นบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ กลางใจเมือง 129 หน่วย บ้านเดี่ยวรอบนอกเมือง 1,263  หน่วย และ คอนโดมิเนียม 2,653 หน่วย ทั้งนี้ในช่วงปี 2558 มีโครงการใหม่เกิดขึ้นถึง 21 โครงการ โดยส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมถึง 9 โครงการ ซึ่งนับว่าสูงเป็นประวัติการณ์


อุปทานของที่อยู่อาศัยระดับลักชัวรี่จำแนกตามปีและตามประเภทสินค้า

graph01.jpg


สำหรับขนาดของบ้านเดี่ยวทั้งในเมืองและนอกเมืองอยู่ที่ 350-780 ตารางเมตร ที่แตกต่างกันคือขนาดที่ดินซึ่งจะอยู่ระหว่าง 100-400 ตารางวา สำหรับบ้านนอกเมือง และ 24-120 ตารางวา สำหรับบ้านในเมือง และหากเปรียบเทียบกับคอนโดมิเนียม 2 ห้องนอนขึ้นไปในระดับราคาใกล้เคียงกัน พื้นที่ใช้สอยคอนโดมิเนียมจะอยู่ที่ประมาณ 70-120 ตารางเมตร และ 3 ห้องนอนอยู่ที่ประมาณ 130-220 ตารางเมตร สำหรับ 4 ห้องนอนขึ้นไปและเพนท์เฮาส์อยู่ที่ 270-700 ตารางเมตร ทั้งนี้ขนาดพื้นที่ใช้สอยที่ใหญ่ขึ้นบ้านจะมีฟังชั่นที่แตกต่างขึ้นอีกหลาย รูปแบบขึ้นอยู่กับการวิเคราะห์ lifestyle และ รสนิยมของผู้ซื้อ ดังนั้นการพัฒนาสินค้าจึงต้องให้ตอบโจทย์ความต้องการของคนกลุ่มนี้อย่างแท้ จริง

“Player ในตลาด แบ่งเป็น 2 กลุ่มใหญ่คือ บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ กลุ่มนี้จะเน้นพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ทั้งบ้านและคอนโดมิเนียมเป็นกลุ่มที่ อยู่ในตลาดมานานแล้ว กับกลุ่มนักพัฒนาขนาดกลางที่พัฒนาสินค้าที่ niche วิเคราะห์ความต้องการของลูกค้าในระดับบน ทำโครงการขนาดไม่ใหญ่มาก นอกจากนี้ ยังมีนักพัฒนารายใหม่ที่สนใจเข้ามาจับตลาดนี้หลายราย เนื่องจากเชื่อว่า ยังคงมีดีมานด์ สินค้าสามารถทำตลาดได้ไม่ยากและขายให้กับผู้ซื้อเพียงไม่กี่ราย” นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการบริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าว


อุปสงค์

สำหรับโครงการที่เปิดขายมาตั้งแต่ปี 2554 ยอดขายรวมบ้านและคอนโดในตลาดนี้อยู่ที่ 53% โครงการบ้านหรูรอบนอกยอดขายอยู่ที่ 43% บ้านในเมืองอยู่ที่ 60% และ คอนโดมิเนียมอยู่ที่ 57% ทั้งนี้อุปทานที่เหลือส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เปิดขายในปีนี้เป็นหลัก

พฤติกรรมการซื้อบ้านของลูกค้าในกลุ่มนี้ต้องการเห็นสินค้าจริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งบ้านรอบนอกเมือง ส่วนใหญ่เป็นสินค้าที่สร้างเสร็จก่อนขาย ปัจจัยหลักที่ทำให้ตลาดนี้ยังคงเติบโตคือ การขยายตัวของครอบครัวใหม่ในทำเลต่างๆ ของกรุงเทพ สำหรับบ้านในเมืองและคอนโดมิเนียมนั้น   ปัจจัยหลักที่ทำให้ตลาดเติบโตยังคงเป็นราคาที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อ เนื่องทำให้มีโอกาสในการลงทุน นอกจากนี้ตลาดต่างชาติก็ยังเป็นกลุ่มที่ให้ความสนใจสินค้าบ้านและคอนโดระดับ หรูนี้ด้วย


อัตราขายของที่อยู่อาศัยจำแนกตามประเภท

graph02.jpg


ระดับราคา

ในส่วนของ ระดับราคา สินค้า ซูเปอร์ ลักชัวรี่ มีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยปัจจัยที่มีผลกระทบต่อการปรับตัวสูงขึ้นของราคามาจาก สินค้าที่มีความหรูหรามากขึ้น และต้นทุนที่ดิน และต้นทุนค่าก่อสร้าง อย่างไรก็ตามการตั้งราคาสินคาประเภทนี้ขึ้นอยู่กับความหรูหราของโครงการ รายละเอียด material วัสดุอุปกรณ์ที่ให้ในโครงการเป็นอย่างมาก

สำหรับตลาด คอนโดมิเนียม ซูเปอร์ ลักชัวรี่ ที่ราคาเริ่มต้น มากกว่า 15 ล้านบาทที่เปิดตัวในปีนี้มีทั้งสิ้น 9 โครงการ มีราคาเฉลี่ยถึง 288,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งปรับตัวจากปีที่แล้วถึง 18%

ระดับราคาของคอนโดมิเนียมประเภทซูเปอร์ ลักชัวรี่

graph03.jpg


ระดับราคาของบ้านลักชัวรี่ ใจกลางเมืองและรอบนอกเมือง

graph04.jpg



แนวโน้ม

ปีหน้า ตลาดนี้ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง มีโครงการบ้านรูปแบบใหม่ๆ ในระดับราคา 30 ล้านบาทขึ้นไปเกิดขึ้นไม่ต่ำกว่า 10 โครงการ จากทั้งผู้ประกอบการรายเล็กและรายใหญ่ และน่าจะมีสินค้ารูปแบบใหม่มีแนวโน้มราคาสูงขึ้น ซึ่งมี design แตกต่าง ฟังชั่นบ้าน ตอบสนองความต้องการกลุ่มลูกค้า โดยอยู่ในทำเล ใจกลางเมือง สงบ แต่ใกล้แหล่ง luxury lifestyle ซึ่งเป็นทำเลที่เหมาะสมกับการพัฒนาสินค้าประเภทนี้มากที่สุด” นางนลินรัตน์ เสริม



ตลาดต่างชาติยังคงมีความสำคัญ เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพยังถูกกว่า เมื่อเทียบกับในต่างประเทศ ทำเลที่ลูกค้ากลุ่มนี้มองหา ยังคงเป็นสุขุมวิท หลังสวน และสาทรเป็นหลักเนื่องจากเป็นทำเลยอดนิยมและต่างชาติคุ้นเคยเป็นอย่างดี


ปีหน้าทำเล นอกจากสุขุมวิท หลังสวน ที่น่าจับตามอง พหลโยธินตอนต้นและซอยอารีย์ ก็น่าจะมาแรงสำหรับบ้านใจกลางเมืองราคาสูง เนื่องจากเป็นทำเลที่หาที่ดินค่อนข้างยากและราคาที่ดินยังไม่สูงมากเมื่อ เทียบกับสุขุมวิท


สำหรับระดับราคาบ้านหรูในเขตนอกเมือง แนวโน้มการปรับราคาขึ้นในปีหน้าน่าจะเกิดจากcost push factor เป็นหลัก บ้านในเมือง ก็น่าจะเช่นเดียวกัน สำหรับคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ ราคาน่าจะปรับขึ้นอีก ไม่ต่ำกว่า 10%